居住用賃貸建物の取得について、仕入税額控除の対象としないという改正がされました。
適用開始はいつから？
居住用賃貸建物の取得につき、消費税の仕入税額控除の対象外とする取り扱いについては、令和２年10月１日以後に行われる取得について、適用されます。
なお、経過措置として、令和2年3月31日までに締結した契約に基づき令和2年10月1日以後に行われる取得については、これまでの取扱い(課税仕入)となります。
改正の背景
このような改正が行われた背景としては、居住用賃貸建物の取得に係る消費税還付スキームの排除のためです。これについては、別の記事に書きましたので、よろしければそちらをご確認ください。
消費税の仕入税額控除の対象外となる「居住用賃貸建物」とは、住宅の貸し付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するものとされています。
この場合の居住用賃貸建物には、その附属設備も含まれます。
少し回りくどい言い方をしていますので、文章を区切って見てみます。
「住宅の貸し付けの用に供しないことが明らかな建物」⇒事務所・店舗・工場など建物の構造や設備等の状況により、明らかに居住用賃貸建物ではないものをいいます。
「…以外の建物であって」⇒事務所・店舗・工場等以外の建物で、用途未定の賃貸物件もこれに含まれます。つまり、居住用賃貸収入が発生する建物又は発生する可能性のある建物が該当します。
「高額特定資産」⇒100万円以上の固定資産及び1,000万円以上の棚卸資産をいいます。
「調整対象自己建設高額資産」⇒居住用賃貸建物を自己建設等する場合において、材料費や外注費等の累計額が1,000万円以上になった課税期間以降に生じた課税仕入について、消費税の制限を受けます。（下図参照）
●調整対象自己建設高額資産について
つまり、消費税の制限対象となる「居住用賃貸建物」とは、居住用の建物と、用途未定だが居住用になる可能性もある建物についても含まれます。また居住用賃貸建物の附属設備も消費税の制限対象となる居住用賃貸建物に含まれます。
居住用賃貸建物を取得後に事務所等の課税賃貸に供した場合の調整と譲渡した場合の調整
居住用賃貸建物を取得した場合、消費税の仕入税額控除の対象外とされますが、取得後一定期間内に、課税賃貸用（課税売上となる賃貸収入に該当する物件）とした場合は、仕入税額控除に加算する調整が行われます。
調整するのはいつまで？
居住用賃貸建物の取得等をした日の属する課税期間の初日以後３年を経過する日の属する課税期間を「第三年度の課税期間」といいますが、この第三年度の課税期間の末日まで当該居住用賃貸建物を保有しており、かつ、取得等から第三年度の課税期間まで（調整期間）に課税賃貸用に供した場合には、第三年度の課税期間において仕入税額控除に加算する調整が行われます。
居住用賃貸建物を調整期間中に譲渡した場合には、譲渡した課税期間において仕入税額控除に加算する調整が行われます。
調整期間中に課税賃貸用に供した場合の調整計算
課税賃貸用に供した場合の調整計算例
前提：R3.4.1に２億円で居住用賃貸建物を取得し、同日以後「居住用」として貸し付けていたが、R5.6.1から「課税賃貸用」に供した。
R3.4.1に居住用賃貸建物を取得しているため、第三年度の課税期間は、この居住用賃貸建物を取得した課税期間の初日であるR3 .4. 1以後３年を経過する日であるR6.3.31の属する課税期間（R5.4.1～R6.3.31）となります。
第三年度の課税期間の末日(R6.3.31)において、居住用賃貸建物を保有しており、かつ、課税賃貸用に供しているため、第三年度の課税期間において、仕入税額控除の調整が行われます。
前提：2億円で取得した居住用賃貸建物に係る消費税額は2,000万円
（２億円×10％＝2,000万円）
調整期間中に居住用の賃料の合計600万円（非課税売上）
調整期間中に事業用の賃料の合計400万円（課税売上）
課税賃貸用に供した場合の調整の計算式
算式に当てはめると…
よって、第三年度の課税期間における調整として、800万円を仕入税額控除に加算します。
課税譲渡等調整期間中に譲渡した場合の調整計算
居住用賃貸建物を譲渡した場合には、譲渡対価の額が課税売上に該当します。居住用賃貸建物を取得した場合には、仕入税額控除の対象外となるのに対し、譲渡した場合には課税売上となるのは、不合理です。
そこで、第三年度の課税期間の末日まで（調整期間）に、居住用賃貸建物を譲渡した場合には、譲渡日の属する課税期間の仕入税額控除に加算する調整が行われます。
譲渡した場合の調整計算例
前提：R3.4.1に1億円で居住用賃貸建物を取得し、同日以後「居住用」として貸し付けていたが、R5.4.1にこの建物を7,200万円で譲渡した。
R3.4.1に居住用賃貸建物を取得しているため、第三年度の課税期間は、この居住用賃貸建物を取得した課税期間の初日(R3 .4. 1)以後３年を経過する日(R6.3.31)の属する課税期間（R5.4.1～R6.3.31）となります。
第三年度の課税期間の末日まで（調整期間）に、居住用賃貸建物を譲渡しているため、譲渡した日の属する課税期間において、仕入税額控除の調整が行われます。
居住用賃貸建物を取得した日R3.4.1から、調整期間中の譲渡した日R5.4.1までの期間を課税譲渡等調整期間といいます。この課税譲渡等調整期間の家賃収入や譲渡に係る売却収入の金額を使って調整計算を行います。
前提：1億円で取得した居住用賃貸建物に係る消費税額は1,000万円
（1億円×10％＝1,000万円）
課税譲渡等調整期間中に居住用の賃料の合計800万円（非課税売上）
課税譲渡等調整期間中に建物を譲渡した譲渡対価の額7,200万円（課税売上）
譲渡した場合の調整の計算式
算式に当てはめると…
よって、譲渡した日の属する課税期間において、900万円を仕入税額控除に加算する調整をします。
居住用賃貸建物を取得した場合の3年縛り
事業者が、消費税の原則課税により計算をしている課税期間中に、高額特定資産（又は自己建設高額特定資産）を取得した場合は、取得等の課税期間の初日から３年を経過する課税期間までの各課税期間においては、免税事業者にもなれず、簡易課税制度の適用を受けることも出来ません。（消費税原則課税の3年縛り）
事業者が、居住用賃貸建物を取得したときは、消費税の仕入税額控除の対象外とされていますが、原則課税により計算をしている課税期間に高額特定資産（又は自己建設高額特定資産）に該当する居住用賃貸建物を取得した場合においても、消費税原則課税の3年縛りが適用されます。
居住用賃貸建物の取得から第三年度の課税期間までの間に、課税物件の賃貸収入を収受した場合や譲渡した場合の仕入税額控除の調整計算を行うためには、原則課税による計算を行っている必要があることを考えると、当然の取扱いと言えます。
なお、免税事業者である期間や簡易課税制度の適用課税期間中に、居住用賃貸建物を取得した場合の3年縛りはありません。
その後の改正
その後の改正により、居住用賃貸建物については、消費税の仕入税額控除の対象外となっています。
用語の意義
居住用賃貸建物とは
住宅の貸し付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物であって高額特定資産又は調整対象自己建設高額資産に該当するもの
住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物とは、建物の構造や設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなものをいい、例えば、その全てが店舗である建物など建物の設備等の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物が該当します。
高額特定資産とは
一の取引単位にき、課税仕入れ等に係る支払対価の額（税抜き）が1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象資産をいいます。
調整対象自己建設高額資産とは
他の者との契約に基づき、又は事業者の棚卸資産として自ら建設等をした棚卸資産で、その建設等に要した課税仕入れに係る支払対価の額の100/110に相当する金額等の累計額が1,000万円以上になったものをいいます。
自己建設高額特定資産とは
他の者との契約に基づき、又はその事業者の棚卸資産若しくは調整対象固定資産として、自ら建設等をした高額特定資産をいいます。
調整対象固定資産とは
棚卸資産以外の資産で、建物及びその附属設備、構築物、機械及び装置、船舶、航空機、車両及び運搬具、工具、器具及び備品、鉱業権その他の資産で、一の取引単位の価額(消費税及び地方消費税に相当する額を除いた価額)が100万円以上のものをいいます。
第三年度の課税期間とは
居住用賃貸建物の仕入れ等の日の属する課税期間の初日以後３年を経過する日の属する課税期間をいいます。
調整期間とは
居住用賃貸建物の仕入れ等の日から第三年度の課税期間の末日までの間をいいます。
課税賃貸用とは
非課税とされる住宅の貸付け以外の貸付けの用をいいます。
課税譲渡等調整期間とは
居住用賃貸建物の仕入れ等の日からその居住用賃貸建物を他の者に譲渡した日までの間をいいます。
参考：国税庁
消費税改正のお知らせ令和2年4月
㊟個別の税務判断は、税の専門家に相談されることをオススメいたします。
