1. 制度の概要
空き家特例3000万円控除は、親や祖父母などから相続した空き家を売却する際、売却益から最大3000万円を控除できる税制優遇措置です。この制度は、空き家の増加を防ぐ目的で2016年に導入されました。相続した住宅を適切に管理し、売却や解体することで、相続人が大きな税負担を軽減できる点が魅力です。
通常、個人が不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが、この制度を使うと売却益が3000万円圧縮できるため、売却益が3000万円以下であれば、税金を支払う必要がありません。利益が3000万円を超えた場合でも、その3000万円を超えた分だけが課税対象となるため、大きな節税効果があります。
2. 適用要件
この特例を適用するには、以下の条件を満たす必要があります。
- 被相続人が居住していた住宅であること
亡くなった方（被相続人）が住んでいた住宅が対象となります。賃貸物件や投資用の不動産は対象外です。 - 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
- 区分所有登記されている建物でないこと
マンション等、区分所有登記されている不動産は適用対象外です。 - 耐震基準を満たす住宅か、取り壊して土地のみを売却すること
建物が現行の耐震基準を満たしている場合、住宅として売却が可能です。それ以外の場合は、建物を取り壊して土地として売却する必要があります。 - 相続開始日から3年以内の12月31日までに売却すること
相続後、早期に売却手続きを行うことが求められます。3年を超えるとこの特例は適用されません。 - 相続後に賃貸や事業利用をしていないこと
相続後に空き家を第三者に貸し出したり、事業に利用した場合は、この特例は適用されません。 - 売却代金が１億円以下であること
- 相続財産を譲渡した場合の相続税額の取得費加算の適用を受けていないこと
相続税額の取得費加算の特例（措置法39条）の適用と、空き家特例3000万円控除の特例（措置法35条③）とは併用適用出来ません。どちらか一方の選択適用となります。
3. 確定申告に必要な書類
この特例を受けるためには、確定申告が必須です。確定申告の際に添付する書類は以下の通りです。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）
売却による譲渡所得を申告するための書類です。 - 売買契約書のコピー
空き家や土地の売却が正式に行われたことを証明するための書類です。また売却代金が１億円以下であることを明らかにする書類です。 - 被相続人居住用家屋等確認書
被相続人居住用家屋の所在地の市区町村長に発行してもらいます。 - 耐震基準適合証明書または取り壊し証明書
建物が耐震基準を満たしているか、または取り壊されたことを証明するための書類です。
家屋を取り壊さずに譲渡した場合は、建築士等が発行する耐震基準適合証明書等（譲渡の日前２年以内に当該証明のために調査が終了したものに限ります）のコピー - 不動産の登記事項証明書
売却対象の不動産に関する法的情報を確認するために必要です。
相続によって取得した不動産であること、家屋が昭和56年5月31日以前建設されており、区分所有登記されている建物でないことを証明するための書類です。
4．令和６年１月以降の譲渡分より改正！相続人が3人以上で共有する場合の変更点
1. 制度改正の背景と概要
2024年（令和6年）1月1日以降の譲渡から、相続人が3人以上で空き家を共有で取得し、売却する場合において、空き家特例3000万円控除に変更が加えられます。これまでは相続人ごとに3000万円の控除が適用されていたのですが、改正後は相続人が3人以上いる場合、控除額が1人あたり2000万円に引き下げられます。
今回の改正は、相続人が多くなれば控除の総額が非常に大きくなる点を考慮した措置です。これにより、相続人が多い場合でも過度な控除額を制限する形となりました。相続人が2人以下の場合は、従来通り1人あたり3000万円の控除が適用されますが、3人以上の相続人で共有している場合は控除額に大きな変化が生じるため、注意が必要です。
2. 改正前と改正後の違い
改正前（令和5年12月31日までの譲渡）
相続人の人数にかかわらず、1人あたり3000万円の控除が適用されていました。相続人が1人でも3人でも、それぞれが3000万円の控除を受けることが可能であり、相続人が複数いる場合、その総額は非常に大きくなります。
改正後（令和6年1月1日以降の譲渡）
相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額が2000万円に引き下げられます。これにより、控除の総額が相続人の数に応じて減少し、全体での税負担が増加する可能性があります。
具体的な違いを以下の表で確認しましょう。
| 共有取得した相続人の人数 | 改正前の控除額 | 改正後の控除額 |
|---|---|---|
| 1人 | 3000万円 | 3000万円 |
| 2人 | 3000万円✕2人=6000万円 | 3000万円✕2人=6000万円 |
| 3人 | 3000万円✕3人=9000万円 | 2000万円✕3人=6000万円 |
相続人が3人の場合、改正前は1人あたり3000万円の控除が適用され、合計で9000万円が控除可能でしたが、改正後は1人あたり2000万円の控除に減額され、合計6000万円までの控除となります。この違いが節税額に大きく影響します。
3. 具体例で見る改正の影響
ケース1: 相続人2人で共有取得の場合（改正前後で違いなし）
- 売却額：5000万円
- 取得費：1000万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡所得：5000万円 - 1000万円（取得費） - 100万円（譲渡費用） = 3900万円
譲渡所得3900万円に対して、相続人が2人の場合はそれぞれ3000万円の控除が適用されます。
控除額：3000万円✕2人 = 6000万円
課税対象の譲渡所得はゼロとなり、税負担はありません。
ケース2: 相続人3人で共有取得の場合（改正による影響あり）
- 売却額：5000万円
- 取得費：1000万円
- 譲渡費用：100万円
- 譲渡所得：5000万円 - 1000万円（取得費） - 100万円（譲渡費用） = 3900万円
改正前であれば、相続人3人それぞれが3000万円の控除を受け、
控除額：3000万円✕3人 = 9000万円
となり、課税対象の譲渡所得はゼロとなるため、税負担は発生しませんでした。
しかし、改正後は相続人3人の場合、控除額が2000万円に減額されます。
控除額：2000万円✕3人 = 6000万円
譲渡所得3900万円に対して6000万円の控除が適用されるため、
課税対象の譲渡所得はゼロ となり、改正後でもこの場合は税負担が発生しません。
一方、譲渡所得がもっと大きい場合、例えば7000万円の譲渡所得が発生した場合は、改正後においては課税対象となる譲渡所得が1000万円発生します。これは改正前には見られなかった負担増です。
4. 改正のまとめ
令和6年1月1日以降の改正により、相続人が3人以上で空き家を共有して売却する場合、控除額が1人あたり3000万円から2000万円に引き下げられます。この変更により、相続人が多いケースでは控除総額が減少し、譲渡所得税の負担が増える可能性があります。
4. まとめ
空き家特例3000万円控除は、相続した空き家の売却時に大きな節税効果をもたらす制度です。しかし、適用にはいくつかの条件があり、事前に要件を確認しておく必要があります。また、確定申告に必要な書類も多いため、事前に準備を進めることが重要です。この特例を活用すれば、売却益から3000万円を控除できるため、空き家の処分を考えている方はぜひ検討してみてください。
また、売却前に相続人間でしっかりと話し合いを行い、最適な節税策を立てることが肝心です。必要に応じて税理士や不動産の専門家に相談し、状況に応じたアドバイスを得ることも大切です。
