る個人所有の不動産を譲渡した場合、一定の条件を満たすと受けられる税額控除の特例があります。これにより、譲渡所得にかかる税金を大幅に軽減できるケースがあります。ここでは、代表的な5つの特例について、その概要と適用要件及び添付書類を解説します。
1. 居住用不動産（マイホーム）譲渡の3000万円特別控除
概要：
居住用の不動産を売却した場合、最大3000万円までの譲渡所得から控除できる特例です。この制度は、マイホームを売った際に受けられる制度です。
適用要件：
• 売った不動産が自己の居住用であること。
• 住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに不動産を売却していること。
※住んでいた家屋を取り壊して敷地を売却した場合には、家屋を取り壊した日から1年以内に譲渡契約を締結し、かつ、住まなくなった日から３年を経過する年の12月31日までに売ること。さらに、家屋を取り壊してから譲渡契約締結日までに、敷地を貸駐車場など他の用に供していないこと。
• その不動産について、過去に同様の特例控除を受けていないこと。
• 配偶者（内縁関係を含む）や親族、特殊な関係にある者への譲渡ではないこと。
提出書類等：
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 居住用財産の売買契約日の前日において、居住用財産を譲渡した方の住民票の住所と、居住用財産の所在地が異なる当一定の場合には、戸籍の附票の写しなど、譲渡した不動産に居住していたことを明らかにするものを添付する必要があります。
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2. 国・地方公共団体等に土地建物等を売却して保証金等を受け取った場合
概要：
公共事業等のために土地が収用された場合、最大5000万円の特別控除が受けられる制度です。
適用要件：
• 公共事業のために収用された土地や建物であること。
• 譲渡が収用等に該当すること。
• 譲渡の年の前年またはその前の年に、同様の控除を受けていないこと。
国・地方公共団体等に土地建物等を売却して保証金等を受け取った場合、内容によって控除額が異なります。
収用等により土地等を譲渡した場合（措法33条の4）．．．5,000万円控除
特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合（措法34条）・・・ 2,000万円控除
特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合（措法34条の２） ・・・ 1,500万円控除
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 （措法34条の３）・・・800万円控除
提出書類等：
収用等があった場合の5000万円の特別控除の特例（措法33条の4）
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 公共事業用資産の買取り等の申出証明書
• 公共事業用資産の買取り等の証明書
• 収用等証明書
特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2000万円特別控除の特例（措法34条）
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 特定土地区画整理事業等のために土地等の買取があったことを証する書類等
特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1500円特別控除の特例（措法34条の２）
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 特定住宅地造成事業等のために土地等の買取があったことを証する書類等
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 の800万円の特別控除の特例（措法34条の３）
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 農地保有の合理化等のために譲渡した場合に該当する旨を証する書類等
3. 空き家を売った場合の3000万円特別控除
概要：
、ちゅうい相続などにより取得した家屋を、耐震基準を満たした状態で売却した場合、最大3000万円の控除（㊟一定の場合は2,000万円まで）を受けられる特例です。空き家の活用促進を目的とした制度です。
㊟令和6年1月1日以後に行う譲渡で被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は2,000万円までとなります。（国税庁HPより）
No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
適用要件：
• 亡くなった親族などから相続した空き家及びその敷地であり、相続開始直前にて亡くなった方以外の人が居住していなかったこと。
• その家屋等は昭和56年５月３１日以前に建築されたものであること。
• その家屋等は区分所有登記されていない建物であること（登記事項証明書で確認できます）。
• その家屋等の所在地の市区町村から「被相続人居住用家屋等証明書」の交付を受けていること。
• 配偶者（内縁関係を含む）や親族、特殊な関係にある者への譲渡ではないこと。
• 譲渡価額が１億円以下であること。
• 建物及びその敷地を売却した場合には、売却時点で、建物が現行の耐震基準を満たしていること。
建物が耐震基準を満たしていない場合には、建物を取り壊してその敷地を売却していること。
• 相続発生日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること。
• 相続の時から売却のときまで、事業の用又は貸し付けの用又は居住の用に供されたことがないこと。
提出書類等：
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 被相続人居住用家屋及びその敷地等の登記事項証明書
（当該不動産に係る不動産番号を明細書に記載することにより、登記事項証明書の提出を省略することができます。）
• 被相続人居住用家屋等確認書（売却した不動産の所在地の管轄する市区村長から交付を受けたもの）
• 売却した不動産の売買契約書の写し（譲渡価額が１億円以下であることを明らかにするもの）
• 被相続人居住用家屋の譲渡がある場合には、耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の写し
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4. 平成21年・22年に取得した土地等の1000万円特別控除
概要：
平成21年、22年に取得した土地や借地権などの土地の上に在する権利の譲渡に際して、最大1000万円の控除を受けられる特例です。
No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
適用要件：
• 平成21年または22年に取得した土地であること。
• 配偶者（内縁関係を含む）や親族、特殊な関係にある者から取得した土地等ではないこと。
• 相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リース取引により取得した土地等ではないこと。
• 譲渡した土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど他の譲渡所得の特例を受けないこと。
添付書類：
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 土地等の登記事項証明書や土地等を取得したときの売買契約書の写しなどで、譲渡した土地等が平成21年又は平成22年に取得されたものであることを明らかにする書類
5. 低未利用地の100万円控除
概要：
都市部にある低未利用地を売却した場合、最大100万円の特別控除を受けることができる制度です。この制度は、土地の有効活用を促進する目的で設けられています。
No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
適用要件：
• 売った土地等が都市計画区域内にある、低未利用土地等であること。
• 売った年の１月１日において所有期間が５年を超えること。
• 配偶者（内縁関係を含む）や親族、特殊な関係にある者への譲渡ではないこと。
• 売却先が土地を有効活用することを前提としていること。
• 売却金額が低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下（※一定の場合は800万円以下）であること。
※令和５年度税制改正により、令和５年１月１日～令和７年12月31日までの間に、市街化区域や用途地域設定区域内等における低未利用土地等について譲渡された場合に限り、上限が800万円まで引き上げられました。
• この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年又は
前々年に分筆された土地又はその土地の上に存する権利について、前年又は前々年に
この特例を受けていないこと。
• 売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の
課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例を受けないこと。
添付書類：
確定申告に次の書類を添えて提出する必要があります。
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 低未利用土地等確認書（売った土地等の所在地の市区町村長から交付を受けたもの）
• 売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であ
ることを明らかにする書類（売買契約書の写し等）
まとめ
不動産譲渡にはさまざまな特例があり、節税のためには各特例の適用要件を満たす必要があります。また、税額控除を受けるためには、確定申告時に必要な書類を添付して提出することが欠かせません。自分に適した特例を事前に確認し、適切な手続きを行うことが大切です。さらに、税理士などの専門家に相談することで、無駄な税金を抑え、より有利な申告ができる可能性もあります。
※ この記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、具体的な税務アドバイスではありません。個別のケースについては、税理士等の専門家にご相談ください。
